確定申告書は過去3年分を提出し、一番低い収入の年で審査される
これまでの賃貸は、2Kで家賃6.5万のボロマンションに住んでいました。頭金1500万で、ローンの毎月の返済額もそれくらいを想定すると、2000万台の物件しか買えません。
私が購入した中古マンションは、もともと3000万で売られていましたが、2LDKの63㎡はファミリー層には狭いので、数か月間売れ残っていました。これが2700万に値下げした時に問い合わせて、その後、2600万に値切らせてもらいました😊
当初は「2600万の物件を頭金1500万だから余裕あるな～」と思っていたのですが、中古なので仲介手数料やらローン手数料やら、いろいろと別途現金で払う必要があり、諸経費で約173万が必要だとわかりました。
★頭金とは別に必要なお金
・仲介手数料…約91万（現金払い）
・登記費用…約31万
・ローン事務手数料…約3.2万
・ローン保証料…約23.3万
・金消契約印紙代…約2万
・固定資産税清算金…約8万
・管理費など清算金…約2.7万
・地震・火災保険…約11万
・売買契約書印紙代…1万合計 約173.2万
その他、細かいものでこうゆうのも…↓
・保障会社宛振込み手数料…540円
・残金振込手数料…864円
・住民票と印鑑証明書と納税証明書を何枚も発行してもらうので手数料が数千円
この↑仲介手数料91万は、だいたい物件価格の3%+6万円だそうで必ず現金払いと決まっているらしいので、物件が高ければ高いほど高くなります。頭金と別に用意しないといけない現金なので、これはかなり痛いです😢ただし、仲介手数料以外はローンから払えるらしいのですが、後半に書きますが私は融資額が低いのでローンには入れられず、諸経費を全額現金で用意することになりました。
この時、貯金は、投資の口座も合わせると約3000万ありました。前述のように、離婚の慰謝料を含め、結婚前からこれまでに貯めたきたお金です。FXもやってますがこれは稼げるほどではなく、逆にリーマンショックのせいで未だにマイナスです😢現在、絶賛リーマン時の穴埋め中…。
手元には1000万は残しておきたかったので、現金で用意できるのは2000万までです。いつ仕事が無くなるかわからないフリーランスなので、万が一仕事がゼロになっても1～2年は生活ができるような貯蓄は必要です。FXもいつ追証が必要になるかわからないので、その分も余分に取っておく必要があります。
★必要な『現金』
・頭金…1500万
・仲介手数料など諸経費…約173万合計 約1673万
頭金と手数料だけで1673万もかかることがわかり、ちょっと計画が狂いました…😢
ここから更に、一部リフォーム、ハウスクリーニング、カギ交換、引越し代、家具・家電の買い替え等がかかるので、2000万なんかあっというまに超えてしまいます。一番お金がかかるのはリフォームなので、最低限のことだけやってもらうことになります。
さて、住宅ローンの申請をするために、過去3年分の確定申告のコピーが必要なのですが、私はフリーランスのため年収が毎年バラバラです。固定給の会社員と違って、その辺がネックです。
審査は所得ではなくて、収入で見るとのことなのでそれは安心しました。青色申告だと控除も多いし、私は国民年金基金や寄付などでかなり控除があるので所得で見ると低めです。
私が出した過去3年分のうち、東日本大震災の年は、4か月分くらいの仕事がキャンセルになり、収入は過去最低な年でした。
★提出した過去3年分の収入
・1年前…約420万
・2年前…約400万
・3年前…約360万
審査は、この↑3年分で一番低い年の収入で計算されるとのことでした。なんと年収360万での審査…通るかどうか心配でした。
今まで一度も何かの返済を滞納したことは無い私
でも私は、今まで生きてきた中で一度も何かの返済を滞納したことはありません。何かのローンを組んだことも、カードで分割払いをしたこともありません。もちろん税金を滞納したこともありません。
昔から、お金をきっちり管理することが趣味でもある私は、その辺は完全にクリアしてました。数10万単位のPCや、100万超えの楽器など、どんなに高い買い物をする時でも、絶対にお金が貯まってから現金で購入してきました。
審査に落ちる人は、光熱費や携帯や通販の支払い等を1度でも滞ったことがあったり、車などのローン返済中だったり、カードが分割払いの人だと聞きました。不動産屋に、FXをやっているが大丈夫かと聞いたら、それ系は審査と関係ないと言われました。
ついでに、ローンを申し込んだ銀行は長年使っているメインバンクの三井住友銀行で、何年分もの残高を見られても大丈夫な口座でした。一度も残高がギリギリになったことはありません。
とりあえずダメ元でもいいからと申し込みをしてみました。必要書類などはこれだけでした↓
★住宅ローンの申し込みに必要だったもの
・確定申告過去3年分
・免許証のコピー
・認印
ローンの申請をしてから、たったの数日で通知が来ました。とりあえず、私でもローンが受けられるということがわかりました。この仮審査が通れば、よっぽどのことが無ければ本審査も通るとのことで安心しました。
ただ、私の申し込み金額は、1180万で20年ローンのつもりでしたが、融資額はなんと1180万で35年ローン！なぜか50万を減額されました。理由を聞いたら、最低収入の年の360万の年収だとこれで精いっぱいとのこと。支払い期間も、20年なんか全然無理で35年でギリギリとのこと。頭金を1500万も用意してもこんなに信用が無いのかと悲しくなりました…。
★住宅ローン申請
申し込み→1180万の20年ローン
↓
融資可能→1130万の35年ローン50万の減額・期間20年プラス
ついでに、不動産屋いわく、12個の銀行に申請してみたところ、融資OKだったのが三井住友銀行とゆうちょ銀行とスルガ銀行の3行のみだったそうです。この時、住宅ローン金利が過去最低だとニュースになっていたのですが、ゆうちょとスルガはかなり高金利で言ってきやがりました。
★三井住友銀行
借入期間：35年
借入金額：1,130万円 借入期間:35年
想定金利:変動金利 0.775%
毎月のお支払いの目安:30,727円(管理費等は除く)★ゆうちょ銀行
借入期間：20年
借入金額：1,180万円
想定金利:変動金利(年2回見直し)3.775%
毎月のお支払いの目安:70,114円(管理費等は除く)★スルガ銀行
借入期間：20年
借入金額：1,180万円
想定金利:変動金利(年2回見直し)3.425%(審査により金利変動の可能性有)
毎月のお支払いの目安:67,981円(管理費等は除く)
三井住友銀行は借入期間が35年ですが、繰り上げ返済は何度でも無料だし1円から出来るとのことなので、だったら申込は35年にして、返済は2倍ずつ払っていけば半分の期間で終わるからそれでいいかなと思いました。その分、利息が増えますが、この額の場合はたいした差はありません。
三井住友銀行は、長年使っているメインバンクだったので、口座がこのまま使えるとのことで、本審査を受けることにしました。
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